아파트 관리비리 해법은 공공의 개입이다

 

바른정당 박성중의원이 7월4일 국회의원회관에서 “무너지는 공동체회복 2탄, 신뢰하는 APT만들기” 주제의 공청회를 열었습니다. 이 자리에서 발표한 투명한 아파트 만들기 시민연합 김제완 준비위원의 글입니다.

I. 아파트는 우리사회 막장중의 막장 

새정부가 출범한지 두달이 되어서 우리사회에 여러가지 새로운 변화가 일어나고 있다. 온 국민을 수렁에 빠뜨렸던 헬조선 시대도 종막을 고하고 있다. 그러나 아파트단지의 헬조선 탈출은 쉽지 않아 보인다. 겉보기에 번듯해 보이지만 그 안은 우리 사회 막장 중의 막장이다. 사회문제가 있는 곳에 사회운동이 싹트기 마련이지만 아파트 문제는 사회적 관심이 미치지 않는 사각지대에 놓여있다. 지난 대선시기 각 후보들이 공약을 내놓았지만 아파트 관리문제에 대해서는 한마디도 들을 수 없었다. 

II. 아파트 개혁과제 10가지 선정

투명한 아파트 만들기 시민연합 준비위원회가 2017년 2월 회원들의 투표를 거쳐서 ‘아파트 개혁과제 10가지’를 선정했다. 가장 표를 많이 받은 상위 순위에 공공의 개입을 요구하는 방안들이 올라있는 것이 특징이다. 사적자치에서 공공개입으로, 민간아파트 계약원가 심사제, 공공관리소장제도 확대 시행, 공동주택관리 분쟁조정위원회 활성화등이 올랐다. 

1. 공동주택정책 방향전환 : 사적 자치에서 공공의 개입으로

전 국민의 70%가 아파트등 공동주택에서 거주하고 있고 아파트 관리비가 연간 12조원에 이르러 웬만한 대기업 매출 못지않다. 전국 아파트 중에 일정 규모 이상인 의무관리단지가 1만5000여개이고 그중에서 4분의 1은 지금도 분쟁 중이다. 아파트 분쟁이 계속되는 이유를 찾다보면 근본적인 문제에 부딪힌다. 일반 회사에서 직원이 몇 천만원을 횡령하면 곧 공권력이 개입해 구속될 수 있다. 그러나 아파트에서는 더 큰 비리가 있어도 공권력이 적극 개입하지 않는다.

왜 그럴까. 아파트에 대한 우리 사회의 기본 입장이 주민 자치, 사적자치이기 때문이다. 필자의 거주지 구청 공동주택과 직원은 이렇게 설명한다. 아파트단지는 사적인 공간이며 커다란 가정과 같다. 가정 내 싸움에 공권력이 함부로 개입할 수 있겠나. 아파트단지 안의 문제는 주민들이 스스로 해결해야 한다. 이곳이 논란의 발화 지점이다. 그는 민주주의 원칙인 자율성을 말하지만 민주주의의 조건인 주민 참여가 이뤄지지 않는 현실을 간과하고 있다. 생업에 쫓기며 사는 사람들은 관리비에까지 관심을 가질 겨를이 없다. 결국 주민 자치는 빛 좋은 개살구다. 공권력은 미치지 않고 주민 참여도 이뤄지지 않는 비어 있는 공간은 비리가 서식하기에 적합한 곳이 된다.

해결 방안은 무엇인가. 관리비 비리에 맞서 소송전을 벌이고 있는 소수의 주민들이 있다. 일종의 내부고발자들이다. 이제는 그들의 짐을 덜어주고 공공의 개입을 늘려 나가야 한다. 공동주택 관리법 1조1항에 사적 자치에서 공공의 개입으로 주택정책 방향전환을 명시해야 한다. 

2. 민간아파트 계약원가 심사제

아주 오랫동안 고쳐지지 않는 고질적인 비리에는 그렇게 될 수밖에 없는 구조적인 조건이 있게 마련이다. 아파트 관리비 비리가 그런 경우이다. 비리의 주체인 입주자대표와 공사업체의 유착사례를 보면 양자가 요철처럼 물고 물리는 조건에 놓여있다. 

아파트 입주자대표들은 수억에서 수십억원에 이르는 공사의 시공자를 선정하는 막강한 권한을 갖는다. 그에 비해 사실상 자원봉사자여서 급여도 없고 회의 참석수당 정도를 받는다. 건설업계에는 공사입찰과정에서 발주자에게 뒷돈을 챙겨주는 리베이트라는 나쁜 관행이 있다. 이런 두 가지 조건이 만나면 어떤 일이 일어날까. 인간의 선한 의지를 믿어보자는 의견은 점점 줄어드는 것같다. 비리를 막으려면 이 조건과 맞서야 한다. 오래된 비리 생태계를 해체해야 한다.

아파트 비리 찾기의 열쇠는 공사계약서이다. 보물섬 지도처럼 연구하면 답이 나온다. 철근가격이 9000만원인데 1억원으로 기입하고 1000만원은 뒷돈으로 챙겨준다면 어떻게 될까. 이 돈은 건설업체의 비자금 장부에서 나와 현금으로 오간다. 걸리면 다 같이 죽기 때문에 비밀이 아주 잘 유지된다. 공식 회계장부상에 이런 문제가 드러날 가능성은 매우 적다. 몇해 전부터 공동주택 외부회계감사제가 시행되고 있지만 여간해서 비리가 적발되지 않는 이유다. 

강남구청 공무원들이 고심 끝에 방법을 찾아냈다. 민간아파트의 모든 공사계약서를 의무적으로 제출하도록 해서 심사하겠다는 것이다. 민간아파트 계약원가 심사제이다. 전문가들이 들여다보고 시세보다 부풀려진 자재가격을 찾아내 이를 근거로 부정 거래를 추궁한다. 이런 제도는 비리당사자들에게 심대한 위협이 된다. 예방효과도 기대할 수 있다. 몇해 전부터 실시하고 있는데 이런 정책은 전국으로 확대해야 한다.

3. 공공관리소장제

아파트 분규의 대다수는 그 중심에 관리소장이나 입주자대표회의 회장이 있다. 서울시에서 올해초부터 시작한 공공관리소장제도는 분규 중인 아파트의 주민들이 요구하면 도덕성과 능력을 보증하는 관리소장을 파견해주는 것이다. 이미 관악구의 아파트단지에서 1호 소장이 일하고 있는데 성공여부가 관심사로 떠오르고 있다. 

4. 공동주택관리 분쟁조정위원회 

입주자대표회의 관리주체 등과 주민들 간의 힘겨운 싸움을 공적 기구가 대행하자는 취지로 이미 공동주택관리법과 지자체의 조례에 규정돼 있다. 김부선씨 거주지 구청에도 9명의 위원들로 분쟁조정위원회가 구성돼 있지만 지난해 1년 동안 단 한 차례도 열리지 않았다고 한다. 유명무실한 위원회의 기능을 살리기 위해서는 법개정이 필요하다. 먼저 지자체장이 직권 개입할 길을 열어주자. 언론중재위원회처럼 위원장을 현직 법관이 맡도록 해서 권위와 함께 전문성을 높이는 것도 방법이다. 조정안이 재판상의 화해와 동일한 효력을 갖도록 하는 것은 어떨까. 조정기구가 정착되면 소송이 줄어서 법원도 환영할 것이다. 

5. 공동주택관리청 신설 / 아파트 비리신고 포상금제 ‘아파라치’/ 비리업체 원스트라이크 아웃제 도입 /동대표회장 6개월 순환근무제 / 작은 단지 차별폐지 /내부고발자 보호 특별법 제정

아파트 개혁과제 10가지에는 이외에도 공동주택관리청 신설이 들어있다. 정부조직법을 개정해야 하므로 중장기과제로 두었다. 그리고 아파트 비리신고 포상금제, 일명 ‘아파라치’와 비리업체 원스트라이크 아웃제 도입 등이 선택됐다. 비리에 대한 실효있는 적발과 강력한 처벌을 제도화해달라는 주문이다. 이외에 동대표회장 6개월 순환근무제와 작은 단지 차별폐지, 내부고발자 보호 특별법 제정 등을 요구했다. 세입자에게 동대표 피선거권을 부여하는 안은 치열한 토론 끝에 채택되지 못했다. 

III. 문재인 정부의 정책 전환을 기대한다

아파트 비리 척결에는 보수 진보가 따로 없다. 보수적인 구청장이 당선돼온 강남구에서 진보적인 정책이 추진되고 있음을 눈여겨보라. 지난 정부는 주민자치 또는 사적자치라는 미명하에 사실상 방치해서 지금과 같은 혼돈을 낳았다. 문재인 정부는 공동주택 정책방향을 공공의 개입으로 전환해야 한다. 말로만 생활정치 하겠다고 큰소리치지 말고 각정당과 정치인들이 먼저 아파트 문제에 관심을 갖기를 바란다. (끝)